Audit Immobiliare Patrimoniale
Due diligence indipendente del patrimonio immobiliare: mappatura, intestazioni, rendimenti, rischi e fiscalità, con la logica del CFO del patrimonio e senza attività di intermediazione immobiliare.
È un’analisi strutturata che mette ordine nel patrimonio immobiliare, evidenziando criticità, squilibri, rischi latenti e opportunità di miglioramento per la famiglia e per l’impresa.
Cos’è e perché serve l’Audit Immobiliare Patrimoniale
L’Audit Immobiliare Patrimoniale è un’analisi completa del patrimonio immobiliare che valuta non solo il “quanto vale”, ma soprattutto il “come è strutturato” e il “come impatta” sulla famiglia e sul resto del patrimonio.
Non si limita a stimare singoli immobili, ma mette in relazione intestazioni, utilizzo, rendimenti, rischi, fiscalità, vincoli, equilibri familiari e prospettive future, inclusi i possibili effetti successori e di lungo periodo.
L’obiettivo è costruire una mappa chiara e ragionata che permetta di decidere con maggior consapevolezza se mantenere, ristrutturare, vendere, donare o riposizionare parte del patrimonio immobiliare.
• Patrimonio immobiliare costruito nel tempo, senza una regia complessiva.
• Immobili intestati in modo “storico” che non riflettono più gli equilibri familiari attuali.
• Situazioni in cui affitti, spese e tassazione mettono in dubbio la reale convenienza del mantenimento.
• Necessità di preparare un passaggio generazionale o di prevenire possibili conflitti tra eredi.
• Rapporto non chiaro tra patrimonio immobiliare personale, aziendale e familiare.
Cosa analizziamo nel patrimonio immobiliare
L’Audit parte da una mappatura completa degli immobili e prosegue con la valutazione di intestazioni, rendimenti, rischi, fiscalità e sostenibilità nel tempo.
• Tipologia, ubicazione, destinazione d’uso e contesto di ciascun immobile.
• Dati principali di riferimento: dimensioni, quote, provenienza, eventuali ipoteche o vincoli.
• Valutazioni di ordine logico e strategico in relazione al patrimonio complessivo.
• Intestazioni dirette, cointestazioni, nuda proprietà, usufrutti e altre forme particolari.
• Presenza di immobili in comunione, comproprietà tra fratelli o multipli nuclei familiari.
• Collegamenti tra immobili personali, immobili strumentali e asset aziendali o societari.
• Redditività effettiva degli immobili a reddito, al netto di spese, vuoti, tasse e oneri.
• Analisi del rapporto tra patrimonio immobiliare, liquidità e altre forme di investimento.
• Valutazione della sostenibilità nel medio-lungo periodo, anche in caso di calo di redditi o aumento di costi.
• Impatto di IMU, imposte sui canoni, plusvalenze potenziali e regimi fiscali adottati.
• Analisi dei rischi legati a contenziosi, successioni, donazioni o eventuali squilibri tra eredi.
• Collegamento con l’eventuale Audit Pianificazione Ereditaria e con l’Analisi Patrimoniale Integrata.
Verifica degli “assetti immobiliari” e della loro sostenibilità
L’Audit non guarda solo alla fotografia attuale, ma anche alla tenuta nel tempo degli assetti immobiliari rispetto alla famiglia, all’impresa e agli eventi critici che possono verificarsi.
Per “assetti immobiliari” si intende l’insieme di intestazioni, utilizzi, vincoli, rapporti tra comproprietari, collegamenti con l’impresa e con il progetto familiare complessivo.
L’Audit verifica se questi assetti sono coerenti con ciò che il cliente desidera davvero per sé, per il coniuge, per i figli e per gli eventuali soci, nonché con le esigenze di liquidità e di sostenibilità prospettica.
Vengono analizzati anche gli effetti di eventuali eventi critici come separazioni, premorienze, malattie invalidanti o necessità di assistenza a lungo termine.
• Coerenza tra intestazioni e reali equilibri familiari e patrimoniali.
• Compatibilità degli assetti con gli obiettivi dichiarati (protezione, reddito, trasmissione).
• Sostenibilità nel tempo rispetto a età, salute, carichi familiari e ruolo dei figli.
• Rischi di contenziosi futuri tra eredi in caso di eventi non pianificati.
• Necessità di razionalizzare, semplificare o ridistribuire parte del patrimonio immobiliare.
Il processo in 5 fasi
L’Audit Immobiliare Patrimoniale è inserito nel metodo PatrimonioPro: si parte da una misurazione, si analizza e poi si decide se attivare anche un presidio continuativo.
1. Simulatore Patrimoniale
Il cliente compila il Simulatore Patrimoniale Unico indicando il peso e il ruolo della componente immobiliare.
2. Definizione dell’Audit
Si definiscono perimetro, obiettivi, livello di approfondimento e documentazione necessaria (visure, atti, contratti di locazione, ecc.).
3. Audit Immobiliare Patrimoniale
Viene realizzata la due diligence su immobili, intestazioni, rendimenti, rischi, fiscalità e possibili scenari di evoluzione.
4. Piano Operativo
Vengono formulate raccomandazioni, priorità e ipotesi di ristrutturazione del patrimonio immobiliare, anche in coordinamento con notaio, commercialista e altri professionisti.
5. Regia e Monitoraggio
Se il cliente lo desidera, la componente immobiliare può essere inserita nel Presidio di Regia Patrimoniale con verifiche periodiche e aggiornamento degli assetti nel tempo.
Cosa ricevi dall’Audit Immobiliare Patrimoniale
• Mappa completa e ordinata di tutti gli immobili, con le principali informazioni rilevanti.
• Valutazione della coerenza delle intestazioni rispetto agli equilibri familiari e patrimoniali.
• Analisi di rendimenti, costi e sostenibilità del patrimonio immobiliare nel medio-lungo periodo.
• Valutazione dei rischi fiscali, successori e di contenzioso potenziale.
• Scenari possibili (mantenere, vendere, donare, ristrutturare) con vantaggi e svantaggi evidenziati.
• Priorità operative chiare e attuabili, da condividere con i professionisti di fiducia.
• Base strutturata per eventuali successive analisi integrate come l’Analisi Patrimoniale Integrata.
